Verdiutvikling

Ved utgangen av 2020 har porteføljen en eiendomsverdi på NOK 14,3 mrd og en egenkapitalverdi på NOK 5,4 mrd. Avkastningen til egenkapitalen i 2020 var på 15,7 %.

Markedet

2020 ble nok et aktivt år i transaksjonsmarkedet for næringseiendom, med et høyt antall transaksjoner og transaksjonsvolum som oversteg de fleste forventninger når usikkerheten som følge av Covid-19 bredte seg.

Den viktigste driveren i markedet har vært betydelig redusert rentenivå og omfattende statlige «redningspakker», som har gitt markedet tro på at Covid-19s effekt på realøkonomien blir kortvarig.

Det har vært, og er fortsatt, vesentlige forskjeller mellom ulike segment i eiendomsmarkedet knyttet til effektene av Covid-19. Mens kontor, logistikk og bolig har vist en sterk utvikling gjennom 2020 har hotell, handel og bygulvsaktivitet som restauranter etc. hatt en negativ utvikling som følge av nedstengningen.

2020 ble et år med sterk utvikling i boligprisene med +8,7% boligprisvekst i Norge. Oslo oppnådde høyere boligprisvekst enn landet for øvrig med 12% i 2020. Det har vært høy etterspørsel og omsetning av boliger også i 2020 og Oslo utmerker seg fremdeles med høyere etterspørsel og omsetning enn resten av landet. En vesentlig medvirkende årsak til det positive boligmarkedet er at styringsrenten er redusert med totalt 150 basispunkter i løpet av 2020. Kombinert med lav tilbudsside har dette bidratt til en sterk utvikling.

Organisasjon

De økte investeringene og en strategisk dreining til også å utføre boligprosjekter i egenregi har medført økt ressurs- og kompetansebehov i organisasjonen. Det er derfor forventet flere fremtidige nyansettelser i tiden som kommer.

For å understøtte den organisatoriske veksten er det etablert en ledergruppe med tydelige ansvarsområder som gjør oss godt rustet til å skape systemverdi og håndtere de spennende prosjektene vi har i porteføljen.

Ferd Eiendom består av 11 ansatte som dekker de sentrale fagområdene næring- og byutvikling, bolig, investering/finans og marked/kommunikasjon.

Bærekraft

Ferd Eiendom vil gjøre en forskjell og bidra til utviklingen av fremtidens eiendomsbransje. Det gjøres gjennom å vurdere prosjektenes miljøbelastning, sikre HMS og regeletterleving og ved å ta i bruk ny teknologi og innovative løsninger. Ferd Eiendom tar aktive grep innen sosial bærekraft og jobber med medvirkning for å oppnå gode resultater innenfor disse temaene.

I tillegg til økonomiske mål har alle våre prosjekter en miljøstrategi og tydelige miljømål.

Ferd Eiendom sin portefølje av næringseiendommer hadde i 2020 et gjennomsnittlig energiforbruk på 127 kwh/m2. Dette er en nedgang på 12 % sett mot 2019, i hovedsak som følge av lavere bruk av byggene under Covid-19 pandemien.

Til sammenligning viser Enovas siste offisielle statistikk for næringsbygg et gjennomsnittlig forbruk på 171 kwh/m2 for kontorbygg.

Portefølje boligprosjekter

Marienlyst, Oslo
Den 26.februar 2020 inngikk Ferd avtale om å kjøpe NRK-tomten på Marienlyst. Ferd skal skape ett nytt levende byområde på Marienlyst som forener NRKs historie, kunnskapsmiljøene ved Universitetet på Blindern og Oslos ønske om å bli en grønnere, skapende og inkluderende storby.

Prosjektet er gitt navnet «Lyst» fra Marienlyst. Lyst-begrepet har flere betydninger på norsk og henspiller blant annet til tomtas gode solforhold og verdien av dagslys som viktig parameter for bokvalitet.

Sentralt i prosjektet er Kringkastingshuset, som får rollen som en samlingsplass for innovasjon- og gründervirksomhet og en møteplass for både bydelen og byen. Dette blir nabolagets møteplass og identitetsmerke. Kringkastingshuset kan bli en ny storstue, åpent for opplevelseslyst og skapelyst. Det tradisjonsrike huset blir åpnet for allmenheten og det legges til rette for aktiviteter på dag- og kveldstid med innovasjon- og kunnskapsnæring, hotell, konferansefasiliteter og et rikt kultur- og serveringstilbud.

Avtalen gir NRK en minimumspris på 3,75 milliarder kroner ved salg, men den endelige prisen er avhengig av hvilken regulering som blir vedtatt for området. Oppgjør og overtakelse gir NRK tilstrekkelig med tid til å finne et nytt og moderne hovedkvarter og NRK er nå i prosess med å finne en ny tomt for re-etablering av sin virksomhet.

Ensjø, Oslo
Tiedemannsbyen omfatter totalt rundt 1.400 leiligheter. I perioden 2010-2020 er drøyt 1000 nye boliger ferdigstilt i 50/50 partnerskap med Skanska Eiendomsutvikling gjennom Tiedemannsbyen DA og 50/50 partnerskap med Selvaag Bolig gjennom Tiedemannsfabrikken AS.

Det ble solgt 164 boliger totalt i Tiedemannsbyen i 2020 mot 107 året før. Ferd Eiendom sitt første boligprosjekt i 100% egenregi i nyere tid har forventet salgsstart i første kvartal 2021. «Humlehagen» er siste del av Tiedemannsbyen og et prosjekt som består av 142 boliger, hvorav 9 er rekkehus.

Bråtejordet, Strømmen
Ferd Eiendom utvikler et boligområde i samarbeid med Mestergruppen på Bråtejordet like ved Strømmen stasjon. Prosjektet vil omfatte ca. 400 rekkehus/småhus/leiligheter.

Første salgstrinn ble lansert høsten 2014 og byggestart for de første 40 enhetene var sommer 2015. De første 123 enhetene ble overlevert til kjøperne i løpet av 2017 og 2018.

I det neste feltet (B7), som består av 186 leiligheter og rekkehus, ble første salgstrinn lansert i slutten av 2019. Det ble solgt 35 boliger totalt på Bråtejordet i 2020 mot 9 året før.

Ski sentrum
Ferd Eiendom er involvert i to større boligprosjekter i Ski sentrum med et potensiale på i underkant av 500 boliger i tillegg til butikk/næringslokale og parkering.

Sentrumsutviklingen og detaljreguleringen er nå i gang av både «Skolekvartalet» og «Trekantkvartalet». «Skolekvartalet» eies 50/50 sammen med Ski Sentrum AS, mens «Trekantkvartalet» eies 100% av Ferd Eiendom. Begge prosjekter forventes ferdig regulert i løpet av 2021.

Høyda, Moss
Sommeren 2018 kjøpte Ferd Eiendom eiendommen Rabekkgata 4 og 6 i bydelen Høyda rett ved Melløs Stadion i Moss. Eiendommen er på 55 mål og er tenkt utviklet til i hovedsak boligområde med utadvendte aktiviteter ut mot Rabekkgata. Parallelloppdrag med 4 arkitektkontor ble gjennomført høsten 2018 og i 2019 ble reguleringsprosessen påbegynt. Eiendommen forventes å bli utviklet til anslagsvis 800-900 boliger som vil henvende seg til ulike målgrupper. Utviklingen av eiendommen vil bidra sterkt i transformasjonen av Høyda fra tidligere industri- og handelsområde til en levende og attraktiv bydel i Moss.

Vestre Billingstad, Asker
Sammen med flere grunneiere tok Ferd Eiendom del i omreguleringen av vestre del av Billingstadsletta i Asker kommune hvor det vil komme totalt opptil 1.650 boliger. Reguleringsplanen for Vestre Billingstad ble vedtatt av Asker kommune i slutten av januar 2018.

Ferd Eiendom eier Bergerveien 12 som i dag huser ABB som leietaker. På vår eiendom planlegger vi å oppføre ca 420 boliger når leiekontrakten med ABB utløper om få år.

Høvik, Bærum 
Ferd Eiendom inngikk i 2019 avtaler om fremtidig erverv av flere eiendommer nært Høvik stasjon i Bærum kommune. Området rundt Høvik stasjon ligger godt til rette for attraktiv tettstedsutvikling når ny E18 etter hvert er planlagt å gå i tunell forbi Høvik.

Portefølje næringseiendom

UTVIKLINGSPROSJEKTER

Ferd Eiendom har flere pågående kontorprosjekter der det er gjort flere kjøp i 2020.

Hieronymus Heyerdals gate 1 er et karakteristisk bygg som er nærmeste nabo til Oslo Rådhus, med fantastisk utsikt over Oslofjorden, Aker Brygge og Akershus Festning. Bygget har noe ledig areal i de tre øverste etasjene som vil rehabiliteres til topp moderne standard. I tillegg vil det foretas en revitalisering av bygulvet, der det vil etableres et handels- og tjenestetilbud som både støtter leietakernes virksomhet og inviterer nærområdet inn.

Trekanttomten, i Vika, ble kjøpt av Ferd Eiendom, i partnerskap med Vedal, i desember 2020. Den tidligere riggplassen for nasjonalmuseet utbyggingen er sentralt beliggende i Norges mest attraktive kontorområde. Tomten er i dag regulert til utbygging av 24.000 kvadratmeter bruttoareal med mulighet for å bygge blant annet bolig, kontor og offentlige formål.

Vitaminveien 1B, på Storo, ble kjøpt av Ferd Eiendom våren 2020. Den tidligere bensinstasjonen er sentralt beliggende i et attraktivt kontorområde. Parallelloppdrag med 4 arkitektkontor ble gjennomført høsten 2020 og reguleringsprosessen ble påbegynt. Eiendommen forventes å bli utviklet til et topp moderne kontorbygg på anslagsvis 18.000 m2.

Lager/Logistikk

Ferd Eiendom, Veidekke og Fabritius har et felles samarbeid om å utvikle tomtene henholdsvis Ferd Eiendom og Veidekke var eiere av i Gardermoen Næringspark, gjennom selskapet FFV Gardermoen AS. Partene 1/3 hver av FFV Gardermoen. Til sammen har tomtene et areal på ca 1.000 mål og et stort utbyggingspotensial hovedsakelig planlagt til lager, logistikk og kombibygg samt mulighet for plasskrevende varehandel på deler av området.Frogn Næringspark, hvor Ferd Eiendom er deleier sammen med NHP Eiendom og Stiftsstaden eier tomter på ca 110 mål og et utbyggingspotensial på rundt 40.000 kvm. I løpet av 2020 ble første leiekontrakt inngått (med Norva24) og byggestart igangsatt for deler av området.

Utleie

Ferd Eiendoms utleieportefølje utgjorde ved årets slutt ca. 200.000 kvadratmeter og genererte ca NOK 200 millioner i 2020 hvorav de største bidragsyterne er nybyggene Asker Tek, Asker, Brynsveien 14, Bryn, og Stokkamyr Eiendom, Forus.

Portefølje finansielle investeringer

Ferd Eiendom vurderer løpende finansielle investeringer i både Norge og utlandet der det underliggende aktivum er eiendom i en eller annen form.

Fremtidsutsikter

I 2021 vil mye av den økonomiske utviklingen i realøkonomien påvirkes av de vedvarende virkningene av Covid-19 med tilhørende inngripende smitteverntiltak. Det er derfor stor usikkerhet knyttet til prognoser for utviklingen, men vi tror fastlandsøkonomien vil fortsette innhentningen etter det dype fallet i 2020.

I Stor-Oslo regionen tror vi at relativt stabil arbeidsledighet og utsikter til stabile kontorleier medfører fortsatt høy aktivitet innenfor kontormarkedet. I dette transaksjonsmarkedet er veksten drevet av vedvarende lave renter. Bygulvsarealer vil være mer preget av Covid-19 og der vil nasjonale støtteordninger og smittetiltak være avgjørende for den videre utviklingen av næringen.

Etter den positive utviklingen i boligprisene i 2020 i Norge, tror vi at boligprisene vil fortsette å utvikle seg i positiv retning i 2021 som følge av vedvarende lavt rentenivå. Vi tror likevel at Oslo, der det forventes lavere nybygging enn etterspørselen skulle tilsi, fortsatt kan få en høyere boligprisutvikling enn resten av landet. Dette gjelder særlig i de sentrale områdene av Oslo.

Et eventuelt overraskende økt smittetrykk kombinert med utsatt vaksinering og/eller vesentlig oppgang i rentene vil kunne påvirke utviklingen i mer negativ retning.